大众论坛日照社区:拿地成为房企生死线 土地市场热度升温

admin 3个月前 (06-28) 财经 47 1

  作者: 罗韬

  [ 克而瑞监测,3月份大部门都市都恢复了土地供应,从宅地供应量上来看,3月宅地供应建面环比2月上涨了157%。 ]

  在一家中小房企卖力土地投资的陈飞(假名)已经最先马不停蹄出差之路。

  “公司这几个月都没有拿到合适的土地,我卖力的团队压力异常大,大量公司缩短土地投资职员的数目,若是不能拓展到项目那可能就会失业。”陈飞告诉第一财经记者。

  中国房地产从规模盈利时代最先向治理盈利时代换挡的过程中,拿地照样张望,成为困扰每一个房企的最终命题。一方面,受到销售吃紧、市场缩短、中短期预期不确定等因素影响,房企最先聚焦和缩短,谁都不敢再去贸然抢夺“地王”。另外一面,二线房企的规模扩张并未看到绝对天花板,可连续生长需求强制各家公司不得不奋力前行。

  无论是土地投资职员,照样房企老板,都逐步发现寻找到合适项目的难度最先越来越大。在这个越来越拥挤的赛道上,拿地计谋好像成为一个辩证的命题,并最先倒逼房企从源头最先重新审阅自己的商业模式,以获得未来增进的通行证。

  拿地成为生死线

  不久前,一则发生在上海土地市场的新闻成为所有房企讨论的话题。中国外洋生长(00688.HK)、万科(000002.SZ)和华润置地(01109.HK)三家公司,由于涉嫌围标上海虹口住宅用地,相关卖力人均被带走协助观察。

  第一财经记者从相关人士处确认了上述新闻。一时间,关于土地市场的讨论声音颇多。

  围标并非新鲜事,这一长期存在的潜规则,又在较大层面上折射出房企现在面临的拿地难题。较高的土地价钱和越来越薄的利润空间,迫使更多房企不得不选择种种方式,保证自己的生计与生长。

  “现在土地投资职员找工作越来越难,大量公司都不愿意养那么多人去拿地,在这样的情形下,实际上也迫使人人想种种设施自保,否则无法在猛烈竞争中生计。”陈飞说。

  实际上,今年3月最先,部门热门都市土地市场就最先泛起局部火热情形。

  3月25日,苏州主城区出让6宗涉宅地块,总成交价为123.69亿元。最终,东原地产、华润置地、大发地产(061111.HK)、金科股份(000656,股吧)(000656.SZ)、苏州恒泰、卓越团体划分取得上述六块土地。

  在江苏常州,继3月份多宗地刷新板块成交单价纪录后,常州的土拍热度在土地供应的影响下连续至4月。在4月10日的土拍中,常州公然出让了位于中央城区天宁区红梅街的地块。克而瑞机构反馈的竞拍数据显示,这宗地吸引了融创、德商、嘉宏、新城、金科等十家房企参拍,在履历67轮竞价后,最终由德商溢价76%斩获,成交楼板价到达19793元/平方米,刷新了常州土拍史上成交地块单价纪录。

  “我们内部高管开会,要求在近期必须拿地,起劲拿地。”一位TOP10房企治理层告诉第一财经记者。

  另外一家中小房企分管土地投资高管则向记者埋怨:“长三角土地火爆水平超乎公司想象,人人都以为是拿地窗口期,没想到所有房企都报名介入了拍卖。”

  一个数据可以佐证。凭据中国指数研究院数据,一季度,天下300个都市住宅用地成交楼面均价为4977元/平方米,同比上涨23.5%;成交平均溢价率为13.1%。

  “拿地是生死线,公司将行使购物中央和长租公寓勾地作为拿地抓手,设计今年拿20个购物中央,30个长租公寓(包罗轻资产)。”中骏团体(01966.HK)董事会主席黄向阳在日前的投资者交流会上直言不讳。

  没有土地储备,将无法保证未来的规模增进,即便是许多加倍郑重的房企,没有拿到地同样也异常难受。

  “最近和政府相同许多,然则一直没有拿到地,今年我们也有响应的指标,虽然内部放慢了脚步,然则我们也会忧郁没有土地无法带来项目,从而公司话语权降低。”一位家闽系福建区域高管向记者示意。

  多元化拿地日趋显著

  当部门规模生长更有想法的二线房企正在加倍起劲拿地时,头部房企的态度加倍郑重。

  “今年是地产洗牌年,并购机遇会增添,然则好的标的可能不会太多,以是公司拿地会郑重,不赚钱的活不干。” 融创中国(01918.HK)董事局主席孙宏斌在今年的业绩会上公然示意。

  美的置业(03993.HK)主席、执行董事兼总裁郝恒乐同样对照郑重,他示意今年拿地将集中在焦点蓬勃的都市和都市群结构。拿地的金额总量没有详细的指标,根据公司销售规模和回款情形的1/3金额来举行补地。

  现在的情形是,大部门二线公司则会拿出销售金额的40%~50%举行弥补土地储备。

  不外,无论是乐观派照样郑重派,险些所有的房企都有一个共识:不能周全依赖公然土地市场,而应该举行更多元的拿地方式探索。

  现在,除了公然土地出让以外,并购、勾地、都市更新是其他几类现在可以建立的拿地计谋。

  旭辉控股总裁林峰(00884.HK)示意,2019年公司多元化拿地占所有拿地总额的33%,今年设计把这个占比提高到50%。

  而就在两年前,旭辉控股内部80%以上土地储备都来自公然土地市场拍卖,旭辉控股那时以为多元化拿地方式依旧存在不确定性。

  “从年头最先就有许多公司来找我谈并购,不外我们照样对照郑重,最主要的是可以算得来账。”林峰说。

  在今年逆周期加码拿地的中骏团体,则希望通过“地产+商业”双轮驱动模式,尽可能勾地获得土地。中骏团体助理总裁黄伦称,这样的战略有利于公司以较廉价的价钱获取综合用地,优化收入泉源,提供更为稳固的现金和盈利增进。

  凭据中骏团体年报,2019年中骏团体新增46个项目,其中12个综合体项目,而这些基本就是勾地。

  同样,大量通过商业勾地模式拓展的新城控股(601155,股吧)(601155.SH)也示意还将继续保持这样的商业模式。

  “对于新城而言2019年拿地项目相对较少,疫情影响又导致土地出让延后,因此货值供应延期,未来我们将提高自己的拿地节奏。”新城控股董事长兼总裁王晓松说。

  凭据新城控股内部测算,展望2025年天下8万方以上购物中央还将开业1500座商业地产,而这些购物中央的需求将成为公司的商业机遇,并支持公司的焦点商业模式。

  实际上,包罗世茂房地产(00813.HK)、绿城中国(03900.HK)等主流房企在近年也最先建立了专职部门去拓展都市更新营业。此外,包罗融创中国、万科等公司都在把都市更新作为在一线都市拓展土地的主要手段。

  “现在许多品牌开发商都在重新思索自己的商业模式,并打造成为土地拓展的焦点能力。处于快速生长的二线、三线都市有产业资源有需求,若是可以知足当地政府,就可以获得加倍廉价的土地。”一家TOP10房企治理层告诉记者。

  理性照样赌钱

  在陈飞看来,拿地的非理性因素正在增添。“人人都以为是窗口期的时间,就酿成不是窗口期。”陈飞说。

  克而瑞监测,3月份大部门都市都恢复了土地供应,从宅地供应量上来看,3月宅地供应建面环比2月上涨了157%,纵然与去年3月相比,也上涨了18%,供应显著放量。

  “三四月份是每年传统的土地热门期,许多土地现在拿下实际上可以在年底开盘,继而孝敬销售额,因此会让许多有业绩目的的房企更有拿地热情。”一家上市房企总裁告诉记者。

  该总裁透露,只要到5月尾,基本上都有机遇保障年底开盘,因此会让房企有相对拿地热情。“不拿地钱放在账上也没有价值,总之需要资金和土地都周转起来,才可以盈利。”

  今后前房企宣布的投资设计看,龙湖团体(00960.HK)、华润置地、中国外洋生长在拿地上表现出相对起劲的态度。其中,中梁控股(02772.HK)、龙光地产(03380.HK)的拿地销售比到达0.5左右,在拿地方面加倍起劲。而新城控股、中国外洋生长,正荣地产(06158.HK)拿地销售比在0.3~0.4之间。

  今年一直在加码拿地的中骏团体,就设置了异常严苛的投资条件,对于许多投资职员,要求其在两个月内拿到地,否则可能被镌汰。通过机制保障,中骏团体希望可以加倍领先去获取更多土地资源。

  不外,对于许多房企而言,拿地决议无异于“囚徒逆境”。

  所谓囚徒逆境,实际上指合尴尬刁难双方在互助时是整体效用最优化,然则由于个体存在,因此保持互助自己异常难题。房企面临的问题亦云云,若是人人都不去抢地,那么每一块土地价钱都可以相对下降。然则谁都忧郁自己手上没有资源,因而形成猛烈竞争态势。

  宝龙地产(01238.HK)总裁许华芳就公然示意近期土地市场过热。“我们介入了十多次土地拍卖,不外没有一块拿到,原本以为是捡漏的机遇,却发现市场照样许多企业在拿地。”许华芳在业绩会上称。

  “实际上人人都要生计,现在业内甚至有5家一起互助拿地,来降低拿地成本,这是现在公然土地出让可以降低竞争的有用设施。不外,这样的情形也有围标嫌疑,上海的虹口土地事宜就让相关部门不是很满足。”上述总裁剖析。

  实际上,随着大部门房企最先进一步聚焦一二三线焦点都市和都市群之后,这些市场有限的土地资源必将与房企的需求组成矛盾。

  “每年都市发现机遇越来越少,然则还要继续起劲去寻找。”陈飞说。

  显然,拿地的计谋自己反映了各个房企对于规模和未来预期的判断。不外,规模盈利时代已经靠近尾声,当房企逐渐最先体贴利润时,拿地的难度还会增添。

  “只有把自身所长做到极致,‘不对称’生长,才气形成竞争优势。”中南置地总裁陈昱含说。

  

(责任编辑:李显杰 ),

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